Por João Amado, formado em administração com pós em economia pela fundação Getúlio Vargas de São Paulo, é consultor econômico e sócio fundador da Mudarei Consultoria. Contato: Joao.andre.amado@gmail.com

 

bolha imobiliária_poucas_palavras

Os brasileiros estão confusos. “Há uma bolha imobiliária prestes a estourar”, dizem muitos. “Não é bolha, é correção de preços”, dizem outros.

O fato é que pela primeira vez, desde que há registros desse tipo, houve uma alta tão espetacular no valor dos imóveis no Brasil. Compradores que pagaram R$100 mil em um apartamento em São Paulo em 1999 estão conseguindo ofertas de até R$700 mil em 2014. No período compreendido entre 2008 e 2011 houve um aumento médio de 97% no preço efetivo de venda, segundo o índice FIPE-ZAP, o mais completo do país. Esse crescimento foi incomparavelmente maior do que a inflação no mesmo período.

O recém-ganhador do prêmio Nobel de economia, Robert Shiller, esteve em terras tupiniquins, ao final de 2013, e se pronunciou a respeito do fenômeno. Shiller, para quem não sabe, é o autor de “Exuberância Irracional”, maior tratado econômico já escrito sobre crises e bolhas. Ele foi o único grande economista a prever a crise global de 2009.

Já de volta à sua terra natal, Shiller concedeu uma entrevista a um programa de televisão no qual, em meio a gargalhadas, afirmava que “só no Brasil as pessoas podem confundir bolha imobiliária com crescimento econômico”. Essa afirmação do Nobel foi uma conclusão que teve a partir de conversas com economistas brasileiros e com a população em geral quando esteve aqui. Segundo ele, a absurda alta do preço dos imóveis é motivo até de orgulho para alguns, que acreditam que o fato de um apartamento em São Paulo custar o mesmo que em Nova York significa que o país está progredindo. E gargalhava.

Na contramão de Shiller, renomados economistas brasileiros não acreditam em bolha. Nomes como Eduardo Zylberstajn, do instituto FIPE e da FGV, Ricardo Amorim, Paulo Cesar Pereira e Cláudio Bernardes, do SECOVI, argumentam com números convincentes a favor da tese de correção de preços.

Essa discussão é complexa para os brasileiros por vários motivos. O primeiro deles, como falado, é que se trata de uma situação inédita.

O segundo, e principal, é que o imóvel é um bem diferente de todos. Seus preços não podem ser comparados aos de automóveis, ou quaisquer outros bens. São bens escassos, limitados e duradouros. Além de não poderem ser comparados com bens de consumo, também não podem ser comparados com investimentos comuns, como ações, pois têm um valor de utilidade. Na pior das hipóteses – em caso de mau investimento, por exemplo, pode-se utilizar o bem como moradia. Ações do Eike Batista com valor próximo de zero podem ser utilizadas para que?

Por todos esses motivos, a população brasileira está vivendo um misto de pânico e euforia. Pânico para quem tem imóveis, pois há uma possibilidade iminente do valor despencar. Pânico para quem não tem, pois os valores estão praticamente inacessíveis para novos compradores.

Euforia, pois o mercado imobiliário brasileiro fez a fortuna de milhares de pessoas que souberam investir na hora certa. Lembram daqueles lançamentos residenciais que vendiam 100% das unidades em menos de uma hora? Ainda existem.

Esse nicho de investimento ficou tão aquecido que se transformou em algo parecido a uma bolsa de valores. Até hoje, em 2014, com o mercado já um pouco mais estabilizado, há inúmeros investidores que compram apartamentos na planta (financiados a juros subsidiados, claro) para revender com ágio menos de seis meses depois. É o fenômeno da especulação imobiliária em sua forma mais pura.

Sim, há fundamentos na economia brasileira que sustentam a tese da correção de preços. Os juros caíram, a demanda aumentou. O desemprego está baixo. As reservas internacionais estão altas. A inadimplência está próxima de zero. Não há motivos para que se pense em uma bolha imobiliária como a americana. Temos outros fatores mais “brazucas”: as construtoras são cartelizadas e seguram os estoques – preferem não vender a vender mais barato.

Parafraseando meu avô, imóvel é o melhor investimento que existe, e vai continuar sendo.

Não pense, porém, em ganhos espetaculares de curto prazo: especuladores sempre aparecem em momentos tanto de euforia como de pânico (como afirma o próprio Shiller, em “Exuberância”), e são os próprios investidores, como numa pirâmide financeira, que levam determinado ativo ao céu e ao inferno.

O único problema é que os predadores do mercado nunca tiveram tanto dinheiro, e vão continuar construindo seus castelos no céu.